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安徽物业管理存“三难” 怎么破解?

来自:安徽日报日期:2016-01-18 16:02:31
城镇化建设步伐不断加快,市民对生活品质的要求越来越高,物业管理中的矛盾频现、投诉攀升,成为群众最关注的社会民生问题。

大门敞开,门岗空空;垃圾箱满溢,车辆无序停放着……2016年第一天,黄山市屯溪区东方家园、山水人家两个住宅小区的物业管理公司同时撤场,令业主备感沮丧。直到记者昨日发稿时,这两个小区仍处于物业脱管状态。

“城镇化建设步伐不断加快,市民对生活品质的要求越来越高,物业管理中的矛盾频现、投诉攀升,成为群众最关注的社会民生问题。 ”黄山市多位人大代表、政协委员接受采访时表示,祛除“物业管理病”病灶,必须创新体制机制,提高城市治理能力,多方联动、对症下药。

物业收费难,难在哪里?

——物管企业小、散、弱,靠减员或提价保运转,陷入恶性循环

“2015年底,小区与长城物业公司的合同到期。由于没有续签合同,长城物业便撤离了。 ”东方家园小区一位业主告诉记者,合同没有续签的原因是物业公司计划将物业费由每平方米0.55元调至0.62元,少数业主不同意提价而陷入僵局。

东方家园是一个有着12年历史的小旧住宅小区。长城物业公司负责人介绍,进驻该小区10年来,日常物管人员有10多人,由于各类成本逐年递增,且累计有60多户业主拖欠物业费达9万多元,公司一直处于勉强维持状态,适当调高物业费也是不得已的办法。

黄山市房管局物业监管科负责人王炫介绍,截至去年底,该市物业服务企业有168家,其中一级资质11家,二级资质8家,均为外来备案企业,本土企业均为三级及三级以下资质。目前,该市物业费平均收缴率在60%左右,中心城区物业费平均收缴率不足70%,物业服务费入不敷出是导致一些小区“被弃管”的主要原因。

物业收费难在哪?王炫认为,一是当地物业服务企业普遍存在小、散、弱现象,日常服务基本局限于“扫扫地、看看门、拦拦车”,加上少数物管企业服务意识不强,人员素质较低,业主意见较大,不愿交物业费。二是一些业主对物业管理存在认识误区,认为小区管理是政府的事,对花钱买服务存在抵触情绪;有些小区的规划设计“先天不足”,预留的停车、绿化等空间不够,先期对技防、物防等设施投入不足,以致业主把小区自身缺陷或不属于物业服务范畴的事,归咎于物业服务企业,借拒缴物业费形式以示抗议。三是业主不断提升的物业需求与物业成本不足间的矛盾日益突出。一些物业服务企业以提高物业费、减少人力物力投入甚至降低服务质量来保运转,导致小区管理不善、业主不满意甚至拒交物业费,陷入恶性循环。

业内人士认为,从长远来看,物业企业经营必须降低对物业费的依赖度,探索包括服务技术研发、模式创新、信息支撑等在内的“物业+”模式,增强公共服务,实现跨越发展。

业主遭侵权,如何维权?

——发挥业委会作用,完善物业服务监管,推行综合执法进小区

大到乱搭乱建、财产失窃,小到车位被占、路灯不亮,一方面是业主质疑物业服务不到位,抱怨维权难,另一方面是物业企业满腹苦水无处吐,叹息生存难。业主与物业之间,似乎有难解开的“疙瘩”。

“小区公共资源属业主共有,物业公司利用这些资源经营广告、停车等业务,但既不公开收益明细,又不给业主分享收益,显然侵害了业主权益。”在屯溪区多个小区采访时,不少居民抱怨,他们所在小区的路面停车位收费一年一涨,但业主从不知道每年停车收入有多少、用在哪里。

“业主主导+专业服务,是理想的小区物业管理运营模式,但许多小区未成立业主委员会,有的即便成立也没发挥作用。 ”黄山市房管局负责人介绍,业主委员会肩负监督物业公司日常管理服务的责任,在业主与物业服务企业间起着桥梁作用,但目前全市成立业主委员会的物管小区仅占31.44%,在屯溪中心城区也只占41.86%。 “业委会的缺位,导致业主维权难、物业企业与业主矛盾纠纷调解难、不合格物业企业退出难、物业企业收费难等诸多问题。 ”

黄山市住建部门相关负责人认为,物业管理作为城市管理的重要组成部分,需要相关职能部门支持配合。首先要支持和引导各小区成立并发挥业主委员会的作用,全面推广物业管理招投标和物业服务履约保证金制度,建立物业服务监督管理和考核体系,完善市场准入和退出机制,形成业主、主管部门与社会各界共同监督的联动机制。其次,积极探索区(县)政府牵头,公安、市容、规划、建设、环保等多部门综合执法进社区的工作机制,依法对小区内各类违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、恶意侵占公共空间和公共设施等违规行为及时查处,为物业管理营造良好的外部环境。

物管覆盖低,如何破题?

——加大小区整治力度,落实属地管理机制,推行以奖代补扶持政策

黄山市房管局最新的一份调查报告显示,该市共有各类住宅小区708个,实行物业管理的住宅小区有353个,物业管理覆盖率仅为49.9%。

“物业管理覆盖率不到五成,一些无物管的小区脏乱差现象长期得不到解决。 ”黄山市文明办一位工作人员认为,提高物业管理的覆盖率,不仅事关文明创建和城市形象,更关乎老百姓的居住环境和幸福指数。

早在2012年,黄山市政府就颁布《黄山市物业管理办法》,明确要求区县政府把小区物业管理纳入社区管理范畴,实行物业服务属地管理。但有知情人士透露,该《办法》颁布3年了,有些规定基本处于“空转”状态。到目前为止,各区县尚未出台物业服务属地管理的具体方案,物业管理与街道、社区、业主委员会的建设和管理脱节,小区事务管理基本处于放任自流状态。

“落实物业服务属地管理,必须发挥社区的一线作用,使其在业主委员会与物业企业间充当组织者、监督者和协调者的角色。 ”黄山市房管局负责人认为,各区县、街道办事处和社区应探索建立相应的物业管理或服务机构,推行社区管理、业主自治、物业服务“三位一体”的小区物业管理方式。

当地一位多年从事公共管理研究的学者建议,将基础设施先天不足的安置区、老旧小区,纳入各级政府实施民生工程和旧城“三小”改造的范围,多渠道筹措资金,逐步完善小区道路、管网、文体、医疗卫生等基础设施设备和市政配套设施建设;对不具备物业管理条件的老旧小区,市、区县两级财政给予相应的经费补贴,让社居委按照“政府扶持、依托社区、居民自治”原则,为其提供环境卫生、绿化养护、排水管网清淤改造及公共设施设备的日常维护等基本服务。(吴江海)

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